ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังไง ให้ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ได้แก่

1. ที่ดิน

2. ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินในลักษณะตรึงตราแน่นหนาถาวร เช่น บ้านเรือน ตึกแถว อาคาร สิ่งปลูกสร้างซึ่งตรึงตรากับที่ดินอย่างถาวร ไม้ยืนต้น เป็นต้น

3. ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แม้น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย เป็นต้น

4. สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน และสิทธิจำนอง เป็นต้น

การทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งมี 2 ส่วน ได้แก่ ประการแรก มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องได้ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมพยานต่อหน้าเจ้าพนักงานด้วย และประการที่สอง ต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการรับจดทะเบียนโอนที่ดิน หากคู่สัญญามิได้กระทำตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายย่อมตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก สำหรับผลของความเป็นโมฆะของสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมจะทำให้เสมือนว่าสัญญาดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นแต่อย่างใด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จึงมิได้โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยคู่สัญญาฝ่ายใดจะให้สัตยาบันหรือยอมรับผลของสัญญาอีกไม่ได้ แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยกความเสียเปล่านั้นอ้างได้ และคู่สัญญาที่ได้ทรัพย์สินใดไปจากสัญญาที่ตกเป็นโมฆะ จะต้องคืนให้แก่กันโดยอาศัยหลักกฎหมายว่าด้วยลาภมิควรได้

หากพบว่าได้ตกลงขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริททรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อ การทำสัญญาซื้อขายนี้จึงต้องปฏิบัติตามแบบของสัญญาดังที่อธิบายไปข้างต้น เมื่อปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเพียงแต่ทำสัญญาระหว่างคู่สัญญาด้วยกันโดยไม่ได้กระทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด แม้ว่าจะมีการตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและมีพยานจริง เช่นนี้สัญญาซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456 วรรคแรก) สำหรับเมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะนั้น จึงต้องถือเสมือนว่าไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแต่อย่างใด ส่งผลคือกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวจึงอยู่กับผู้ขาย